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      物流園區招商項目成功的前提是市場分析，即在充分的市場調研基礎上確定項目的戰略定位。在地方政府涉及土地價格和稅收減免的招商優惠政策減弱的背景下，物流園區運營方更應當將眼光放在市場上。
　　根據中物天成資訊服務有限公司多年從事物流園區項目規劃咨詢的經驗，物流園區項目的前期市場分析應當從以下三個方面入手：
　　一、深刻把握宏觀經濟發展環境，項目地的城市產業結構與市場客戶需求。
　　在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。
　　物流園區項目的宏觀把握有三個要點：
　　（1）宏觀經濟環境分析
　　一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。
　　三個層面：即全國層面、省市（地區、區域）層面、本地層面。
　　兩條主線：即總體經濟和物流行業。包括現狀、結構、特點、問題、趨勢等。
　　（2）當地城市產業結構分析
　　一是了解當地城市主導產業的構成。以及支撐主導產業的重點企業分布。
　　二是當地物流產業發展情況。包括發展現狀，未來規劃，相關優惠政策。
　　（3）市場需求分析
　　當地物流需求是產地物流？如果是，那么主要企業是誰？主要產品是什么？
　　或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業（消費者）是誰？需求什么？需求多少？
　　還是中轉地物流？如果是，本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉需求？
　　二、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其 相 關 企業。
　　考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。
　　物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
　　（1）周邊主要產業 （工業、科技）園區
　　即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業、科技）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標、功能布局、未來規劃、入駐企業、優惠政策等。
　　這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。
　　（2）周邊同類物流園區及其入駐企業
　　 包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業要進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。
　　（3）潛在客戶需求
　　　 具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的"地毯式"調研，為項目后期招商積累客戶。
　　三、項目地的區位交通情況，是項目戰略定位的客觀基礎。
　　城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
　　（1）區位優勢
　　◆具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，還是商貿城市？），目前的經濟總量以及發展趨勢，人口規模等。
　　◆宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？
　　◆微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區域的城市總體規劃和控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。
　　（2）交通優勢
　　根據項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析。如：
　　◆公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道，以及其他規劃道路。
　　◆鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類是什么。
　　◆港口，了解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監管情況。
　　◆機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。（如果建設空港物流園區會重點進行分析。）
　　在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。